中砝建设

1、房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
　　房地产评估对象是房地产物质实体与房地产权益的综合体。
　　房地可以划分为三种存在形态，即土地、建筑物和房地合一。房地产评估的标的也有三种存在形式：
　　土地（或土地使用权）、房屋建筑屋和房地合一状态下的物质实体及其权益。
2、土地供给及其特征
　　土地供给分为土地的自然供给和土地的经济供给
　　土地的自然供给：地球提供给人类可利用的土地数量，包括：已利用的土地和未来可供利用的土地。
　　土地的自然供给有以下5个特性：
　　具有适宜于人类生存和工作的气候条件
　　具有适宜于植物生长的土壤质地和气候条件
　　具有可以利用的淡水资源
　　具有可供人类利用的生产资源
　　具有一定的交通条件
　　土地的经济供给：指在土地的自然供给的范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。土地的经济供给具有弹性。
3、土地的特性
　　土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特性两个方面。
　　土地的自然特性：
　　（1）位置固定性、（2）质量的差异性、（3）不可再生性、（4）效用永续性
　　土地的经济特性：
　　（1）供给的稀缺性、（2）可垄断性、（3）土地利用的多方向性、（4）效益级差性
4、土地使用权
　　在中国，城市土地的所有权属于国家，农村和城市郊区的土地所有权除法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。集体土地不可进入房地产市场流转，国有土地所有权也不能进入房地产市场流转。只有土地的使用权可以在市场上进行流转。
　　土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。
　　土地使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年期的使用权价格，其出让的最高年限由国务院确定。
　　土地使用权出让的最高年限：
　　（1）居住用地70年
　　（2）工业用地50年
　　（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年
　　（4）商业、旅游、娱乐用地40年
　　（5）综合或者其他用地50年
5、地租及地价理论
　　根据地租产生的原因和条件，地租分为级差地租和绝对地租
　　级差地租是指等量资本投入在等面积的不同等级的土地上，因不同生产率而产生的归土地所有者占有的超额利润。
　　垄断地租是由垄断价格带来的超额利润转化而成的地租。
　　建筑地租在具有与农业级差地租相同规律的级差地租的同时，还具有自身的特点：
　　（1）建筑地段地租是为了获得生产的场地和空间而支付的
　　（2）建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性的影响
　　（3）社会发展和进步会提高建筑地段地租
　　（4）垄断地租在建筑地段地租中占有显著地位
　　地价的特征：
　　（1）地价是地租的资本化（2）地价是权益价格
　　（3）土地具有增值性（4）地价与用途相关
　　（5）地价具有个别性（6）地价具有可比性 来

6、估价目的 是指估价结果的期望用途，或者说，是指为何种需要而评估房地产的价格。
    房地产估价目的具体可以分为土地使用权出让、作价入股、房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税、征地和房屋拆迁补偿、房地产分割合并、房地产纠纷、房地产拍卖、投资决策及企业各种经济活动中涉及的房地产估价（如企业合资、合作、联营、股份制改组、合并兼并等）；估价结果的价格类型也可分为土地出让底价、入股价格、买卖价格、租赁价格、抵押价格、投保价格、课税价格、征用价格和投资价格等等。需要指出的是，不同的估价目的将影响估价的结果。因为估价目的的不同，相应的估价原则、因素和采用的估价方法就有可能不同。

 

7、估价时点
    是指估价结果对应的日期，或者说，是指估价对象房地产的估价额所指的具体日期，通常以年、月、日表示。房地产市场是不断变化的，因此，房地产价格具有很强的时间性，它只能是某一时点的价格。在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。

 

8、估价原则

    是指估价人员在房地产估价的反复实践和理论探索中基于对房地产价格形成过程客观规律的认识，总结出来的一些简明扼要的在估价活动中应当遵循的法则、标准或应注意的问题。房地产的估价原则主要有：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则。

    合法原则：指房地产估价必须符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。
    最高最佳使用原则：指房地产估价必须在合法条件下以估价对象房地产充分发挥最高最佳效为估价前提。
    替代原则：指房地产估价必须依据同一市场上具有相近效用的房地产，其价格也应相近的一般原理进行估价。
    估价时点原则：估价时点又称评估基准日，是估价对象房地产的估价额所指的具体日期，反映了房地产估价的结果具有很强的时间相关性和时效性。

 

9、 客观合理价格（或价值），是指基于估价时点，在正常交易情况下（排除非正常或人为因素的影响），某宗房地产为某种估价目的所能实现的价格。房地产估价是估价对象房地产的客观合理价格或价值的估算和判定，是一种"公平市价"，是为当事人提供的公平可信的价格参考依据；它不等于房地产交易双方的实际成交价格。需要指出的是，一宗房地产在市场上的实际成交价格，通常会随着时间的推移和房地产供求关系的变化以及交易双方的心态等而经常变动。

 

10、价格影响因素
    房地产价格水平，是由众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，或者说，是这些因素交叉影响汇聚而成的。这是房地产估价的主要难点。估价中一般将价格的影响因素区分为个别因素、区域因素和一般因素三个层次：

     1）个别因素是指房地产本身所具有的特点或条件。例如，土地的个别因素有地质、地貌、地势、地形、日照、通风、干湿，邻接街道的条件，与市政设施的接近程度等等；又如，房屋的个别因素有结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等等。
      2） 区域因素是指房地产所处地区的环境特点。主要有：商业服务业的繁华程度，道路交通的通畅程度，交通便捷程度和城市基础设施的状况等等。
      3）一般因素是指影响所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括经济因素、社会因素、政治因素和心理因素等等。